Les particularités de la vente d’un lot de copropriété en l’absence de syndic

Il s’avère quelquefois que lors d’une vente, il est constaté l’absence d’un syndic ; et ce malgré l’obligation de désigner un syndic conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Et le régime de la copropriété s’applique, peu importe qu’un règlement de copropriété ait été adopté ou non. En effet l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le statut de la copropriété s’applique à partir du moment où la propriété est divisée en lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Quelles sont les conséquences de cette absence tant sur les ventes que sur le fonctionnement de la copropriété ?

POUR LES VENTES. Plusieurs problèmes se posent :
– L’immatriculation de la copropriété
– La réunion des pièces nécessaires à la signature de tout avant contrat ou vente (loi Alur)
– La purge du délai de rétractation

L’immatriculation

En vertu de l’article L 711-5 du Code de la construction et de l’habitation, tout acte de vente d’un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété et en l’absence de syndic, il appartient au notaire de procéder d’office à cette immatriculation.
Si aucune sanction spécifique, autre que l’impossibilité pour le syndicat de bénéficier de subventions publiques, n’est envisagée par les textes, en l’absence d’immatriculation (article L 711-6 du Code de la construction et de l’habitation), il ressort en revanche de l’article L 721-3 du CCH qu’en l’absence de remise de la fiche synthétique lors de la purge du délai de rétractation, ce délai ne court qu’à compter de la remise de ce document.
En pratique, il conviendra qu’un syndic soit désigné pour établir la fiche synthétique ou que le notaire procède lui-même à l’immatriculation, laquelle permet la délivrance d’une fiche synthétique.
Dans le cas de non-délivrance de cette fiche, la réitération de la vente par l’acquéreur ne semble pas purger l’absence de régularité. Et ce malgré des décisions qui ont admis que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la purge. En effet, ces décisions ne portaient pas sur le défaut de présence de la fiche synthétique.

La réunion des pièces nécessaires à la signature de tout avant contrat ou vente (loi Alur).

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, impose d’annexer à l’acte de vente (avant contrat ou acte authentique de vente) d’un lot, d’une fraction de lot, d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au régime de la copropriété, un certain nombre de documents qui sont listés à l’article L 721-2 du CCH, à savoir :

– La fiche synthétique
– Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés
– Les procès-verbaux des assemblées générales de trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose
– Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur
– Le carnet d’entretien de l’immeuble
– Une attestation comportant mention de la superficie de la partie privative
– Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
– Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Ces pièces peuvent être remises à l’acquéreur au lieu d’être annexées. Concernant le règlement de copropriété et les modificatifs, le notaire pourra les récupérer en demandant au service de la publicité foncière.
Concernant les procès-verbaux des assemblées générales, ils ne doivent être fournis que si le copropriétaire vendeur en dispose. En l’absence de syndic, il sera judicieux de préciser qu’aucun procès-verbal d’assemblée ne peut être annexé, faute d’assemblée.
Concernant l’absence de carnet d’entretien, il n’y a pas d’incidence.
L’absence de syndic ne pose problème que pour la communication des documents relatifs à la situation financière. Pour l’ensemble des centres de recherches, d’information et de documentation notariales (Cridons), il serait utile de faire désigner un syndic.
Le vendeur pourrait, avec l’aide d’un expert-comptable, faire établir un état financier de la copropriété. Mais là encore, la responsabilité du vendeur serait engagée et la nullité de la vente invoquée pendant cinq ans.

La purge du délai de rétractation

Toutes les pièces invoquées ci-dessus sont nécessaires également pour purger le délai de rétractation tel que prévu à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ.

Mais l’absence de syndic n’impacte pas seulement les ventes, il peut impacter également le fonctionnement de la copropriété : décision de travaux et d’action par le syndicat de copropriétaires.

Travaux
Que se passe-t-il si des travaux ont été réalisés moins de dix ans avant une vente sans autorisation ?
Il conviendra de les faire régulariser par une assemblée générale des copropriétaires. Les modalités de nomination d’un syndic ont été simplifiées par la loi numéro 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron, qui n’impose plus le recours à la procédure prévue par l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
L’article 17 alinéa 4 dispose désormais : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. »
Donc il sera assez facile de nommer un syndic pour voter les travaux et ceci à tout moment de la vie de la copropriété.

Action par le syndicat des copropriétaires
Toute action contre la copropriété est faite contre le……

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rédigé par Me géraldine Thomann-Rousset

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