Congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : la révolution de la Cour de cassation !
Très connus des habitués du droit des baux commerciaux, le droit d’option et le droit de repentir, prévus aux articles L145-57 et L145-58 du Code de commerce, sont méconnus par un certain nombre de praticiens et des juridictions elles-mêmes, la cour d’appel de Grenoble ayant encore récemment ignoré l’existence et compris le mécanisme du droit d’option (cour d’appel de Grenoble, arrêt du 1er avril 2021 n° 18/1606).
Le renouvellement d’un bail constitue un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont calquées sur l’ancien. Une définition générale figure à l’article 1214 du Code civil : « Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée ». En matière de bail commercial, la définition est la même, sauf en ce qui concerne la durée, puisque l’article L145-12 du Code de commerce précise qu’elle est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Il résulte d’une jurisprudence constante que le renouvellement d’un bail commercial intervient aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, et qu’aucune juridiction n’a le pouvoir de les modifier, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix du loyer.
Il est fréquent, à l’échéance d’un bail, que le bailleur fasse délivrer un congé avec offre de renouvellement souhaitant une augmentation du loyer dans le cadre d’une éventuelle tentative de déplafonnement.
L’article L145-57 du Code de Commerce prévoit alors que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien dans l’attente de voir le juge saisi (dans le délai de prescription de deux ans) et statuer.
Possibilité de changer d’avis
Lorsqu’il est saisi et dès lors que le juge des loyers commerciaux rend sa décision, dans le délai d’un mois qui suit la signification de cette décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci.
Il est donc possible de …